신길 뉴타운 부동산 분석 두 번째

지난 글에는 신길 뉴타운에 이미 새로 지어진 아파트 이야기를 했습니다.

[부동산] 신길 뉴타운 아파트 16개의 사업 구역 분석

하지만 신길 뉴타운 투자자들에게 관심이 쏠리고 있는 지역은 신길 뉴타운 사업 구역 중에서 사업 진행이 더디게 진행되고 있는 지역입니다.

사실 신길 뉴타운 2구역은 별다른 움직임은 없는 것 같고 6구역도 이미 신축 건물들이 많이 있습니다.

신길 뉴타운 관심 지역들

신길 뉴타운 1구역과 16구역은 공공 재개발을 신청했던 구역입니다.

공공 재개발은 2020년 5월 6일 국토부가 발표한 사업인데 요즘 관심을 많이 받고 있습니다.

세금 부담으로 부동산 시장에 부동산 매물이 나오지 않게 되면 부동산 공급 물량이 부족해지기 때문에 집값이 오릅니다.

정부는 이런 집값 상승을 잡으려고 여러 규제 정책들을 내놓았는데도 소용이 없었습니다.

드디어 정부는 2020년 5월 6일 수도권에 주택 공급을 늘리겠다는 강화 방안을 발표합니다.

3기 신도시 사업을 빨리 이행하고 추가로 도심에 7만 호의 물량을 풀겠다는 것이었습니다. 

이런 공공 재개발 사업은 현재 많은 관심을 받고 있고 신길 뉴타운 구역들 중 1구역과 16구역이 이 사업을 신청했었습니다.

4구역과 15구역도 각각 재개발을 추진하는 중입니다.

재개발 투자라는 것이 투자할 때는 성공할지 실패할지 모르니까 갈등하다가 아파트가 세워지면 재개발 사업의 결과가 눈으로 보이니 투자하지 않은 사람들은 재개발 사업이 성공한 것을 보고 후회합니다.

신길 뉴타운 사업 투자자들도 마찬가지였습니다.

결국 신길 1구역은 2021년 3월 29일 2차 공공 재개발 후보지로 선정되었지만 신길 16 구역은 공공 재개발 사업 후보지에서 보류되었습니다.

공공 재개발 사업과 신길 뉴타운

신길 뉴타운은 뉴타운 사업과 공공 재개발 사업이 섞인 지역이 되었습니다.

재개발 사업은 주민들이 자체적으로 개발을 하거나 주택을 고쳐서 사는 것이 원칙입니다.

그런데 사실 주민들이 자체적으로 재개발을 한다는 것은 불가능하기 때문에 정부가 일정한 구역을 지정해주는 것입니다.

이를 정비 구역 지정이라고 합니다.

정비 구역으로 지정된 곳에서 아파트가 지어지게 됩니다.

정비구역에서 아파트 건설 사업이 진행되면 조합원들이 먼저 우선순위로 입주권을 가지게 되고 그 이외에 사람들이 입주할 수 있는 일반분양 물량이 나오는 것이고 이 판매 수익으로 사업비등을 충당해서 신축 아파트가 지어집니다.

정부는 특정 지역이 슬럼화 되는 것을 막고 조합원들은 최소의 비용으로 신축 아파트를 갖게 될 수 있습니다.

이러한 재개발 사업의 사업 범주를 광역적으로 지정하게 되면 뉴타운 사업이 되는 것입니다. 

이명박과 오세훈이 서울 시장이던 시절에는 뉴타운 사업이 활발히 진행되다가 박원순이 서울시장이 되었을 때는 더 이상 사업이 진행되지 않았었습니다.

그러다가 2016년 이후부터 집값이 엄청나게 오르자 다시 2020년 8월에 공공 재개발 사업자를 선정하겠다고 발표를 한 것입니다.

부동산 투자자들은 보통 공공 재개발 예정지를 위주로 투자를 합니다.

신길 남서울 아파트

신풍역 바로 앞에 있는 아주 오래된 아파트입니다.

1974년에 지어졌고 총 13동으로 이루어진 518세대 아파트입니다.

평수는 14평, 15평, 16평이 있습니다.

작은 평수 위주의 아파트이며 지하철역과 무척 가깝습니다.

신길 10구역 사업 시행인가가 승인되면서 대우건설과 사업을 진행하게 되었고 아파트 가격이 9억 원 전후가 되었습니다. 

신풍역 2번 출구에 있는 신길 우성 2차 아파트와 신길 우창 아파트, 신길 삼성 아파트들은 아파트 단지 자체적으로는 큰 변화는 없는데 신길 뉴타운 아파트들이 개발되고 주변 인프라가 좋아지면서 가격이 같이 좋아졌습니다.

아파트 단지들이 조직적으로 재건축 승인을 받으려고 노력하는 이유가 이런 것 때문입니다.

부동산 투자 측면에서도 구축 아파트의 재건축 문제는 항상 중요하게 보아야 합니다.

신길 우성 2차와 신길 우창아파트는 연합해서 재건축을 추진하고 있습니다.