강남 대치역 개포역 부동산 분석

서울 최고의 부동산 시세를 보이는 동네 강남 대치역 개포역 부동산 분석입니다.

이 동네 부동산 가격은 강남 8 학군의 영향이 큽니다.
명실상부 한국 최고의 학군들이 전부 모여있고 서울대 진학률이 우수한 동네이기도 합니다.
재개발이 되고 동네가 상전벽해가 되어도 쉽게 바꿀 수 없는 것이 학군이라고 합니다.
게다가 각종 주요 업무지구가 모여있는 강남의 미래가치 위상은 변함없을 것입니다.

강남 부동산 분석

강남 부동산은 적은 금액으로 살 수 있는 곳이 거의 없다고 보시면 됩니다.
하지만 한국 도시의 부동산 시장의 흐름을 이끌어가고 있는 동네이기 때문에 꼼꼼하게 분석해보겠습니다.
대치동은 토지거래허가구역입니다.

토지거래허가구역은 재건축 등의 각종 부동산 개발로 투기가 성행하거나 시장 가격이 급등할 수 있는 곳에 대해 5년 정도의 기간 동안 허가가 없이는 거래를 하지 못하게 하는 곳입니다.
공적 규제를 강화하기 위해서 시행하는 제도입니다.
은마 아파트를 예를 들면 실거주 2년을 해야 매수할 수 있는 제도입니다.
2020년 6월 국토부에서 '주택 시장 안정을 위한 관리방안'을 발표합니다.
서울의 일부 지역이 이 관리방안이 발표된 후에 토지거래허가구역으로 지정됩니다.
강남구 삼성동, 대치동, 청담동, 송파구 잠실동 등 4개 법정동이 포함됩니다.
기간은 2020년 6월 23일부터 2021년 6월 22일까지였는데 2021년 6월 10일에 오세훈 시장이 취임하게 되고 서울시는 부동산 시장 과열을 막기 위해 이 관리방안의 기간을 1년 연장합니다.
용산과 공공 재개발 후보지들도 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.
2022년 4월에는 압구정동과 여의도, 목동, 성수 전략정비구역 4곳의 토지거래허가구역 기간이 1년 연장됩니다.

토지 거래 허가 구역의 부동산 매매 유의 사항

• 집을 팔려면 반드시 2년 이상 그 집에 살아야 하는데 이런 경우를 제외하고 그 집에 임차인이 있으면 토지거래허가가 되지 않습니다.
• 상가의 경우에도 직접 그 상가에서 장사를 해야 토지거래 허가가 나옵니다. 장사를 하는 공간과 임대를 하려는 공간이 명확해야 허가가 나옵니다.
• 다가구 건물의 경우 즉 원룸이나 투룸도 실거주가 원칙이고 허가를 받으면 일부 임대가 가능합니다.
• 오피스텔의 경우도 대지지분 면적이 허가기준 면적을 초과하면 토지거래 허가를 받아야 합니다.

대치동 학군

대치동 부동산 분석을 하기 위해서는 학군 이야기를 빼놓을 수 없습니다.
자녀 교육을 위해서 자녀가 학교를 다니는 나이가 되면 아예 대치동으로 온 가족이 전세를 구해서 이사를 할 정도로 이 동네의 학군은 최고입니다.
대치초등학교, 대곡초등학교, 대도초등학교, 대청중학교, 단국대부속중학교와 고등학교, 숙명여자대학교 부속 중학교와 중학교 등이 있고 이 학교들뿐만 아니라 강남구에 있는 거의 모든 중학교와 고등학교의 면학분위기와 학업성취도, 대학 진학률은 최상위권으로 우수합니다.
은마아파트 입구 교차로를 중심으로 도곡로 주변의 학원가에서는 세계 어느 나라 학교로도 진학할 수 있을 만큼 사교육 인프라가 뛰어납니다.
은마아파트 단지는 초등학교부터 고등학교까지 시험기간이 되면 단지가 조용하다고 합니다.
서울 전역에서 대치동 학원까지 학부모들이 차로 자녀들을 태워다 주기까지 합니다.

부동산 시장에 학군이 미치는 영향

은마아파트의 경우 전세 수요의 3분의 1은 대치동 학원가에 자녀를 보내기 위해 지방에서 이사 온 사람들이라고 합니다.
도곡로는 저녁 7시부터 10시 사이에는 자녀들을 학원에 데려다주고 집으로 데려가는 차로 인해 교통이 정체될 정도라고 합니다.
대치 4동 쪽에는 빌라나 다가구도 밀집해 있는데 이곳 건물들도 대부분이 학원으로 이용되고 있습니다.
경매시장에서 이곳 빌라나 다가구들이 인기가 많다고 합니다.
대치동의 독보적인 학원가는 부동산 가치를 결정할 정도지만 이곳 아파트 단지들에는 재건축 단지들이 많습니다.
최상급지인 것은 맞는데 재건축 규제가 여전하기 때문에 재건축이 빠르게 진행되지는 않습니다.
윤석열 정부 출범 이후 규제완화에 대한 기대가 있긴 합니다.
이런 규제완화에 대한 기대감으로 개포 1차 우성아파트 전용 159 제곱미터의 최고 가격이 2019년 10월 대비 15억이나 올라서 51억 원에 실거래되었다고 합니다.
대치동의 대체 불가 학군으로 이곳에 부동산 투자를 하는 사람들은 대부분 장기간 투자를 생각하고 있는 사람들입니다.

강남 대치역 개포역 부동산 분석 : 아파트